1~4월 2만7,000가구 공급, 지난해보다 줄어
민간 분양 아파트 40%만이 1순위 마감 성공
조기 대선 끝나고 묶였던 5월 분양물량 나와

경기 침체와 지방 미분양 증가 등으로 분양시장 침체가 지속되고 있다. 서울과 일부 공공택지 아파트에만 청약자가 몰릴 뿐 그 외 지역은 청약 미달이 속출하며 양극화는 더욱 심화한 모습이다. 건설업계는 대선이 끝나는 6월 이후부터 분양이 본격화할 것으로 예상하지만, 올해 신규 분양 물량은 작년보다 더 감소하면서 공급 부족 현상이 지속될 것이란 우려가 나온다.

수도권과 공공분양 물량에 수요 몰려

9일 부동산R114에 따르면 올해 1~4월 입주자 모집 공고를 거쳐 청약받은 민영 분양 아파트 단지는 총 43곳으로 총 1만8,020가구가 일반분양됐다. 공공과 임대를 합한 분양물량은 총 2만7,658가구로 전년 대비 증가했지만, 지난해 같은 기간 4만7,399가구가 일반에 공급된 것에 비하면 2만 가구가량 적은 수치다. 청약 성적도 기대에 미치지 못했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1∼4월 청약을 받은 전국 43개 단지 가운데 1순위 마감에 성공한 단지는 40%에도 못 미치는 17곳에 그쳤다. 2순위에서 청약 미달이 발생한 곳도 절반에 가까운 21곳에 달했다.

수도권과 공공분양 물량에 수요가 몰리면서 시장 양극화는 더욱 심화했다. 올해 2월 서울 서초구 방배동 '래미안 원페를라'는 1순위 평균 경쟁률이 151.62대 1을 기록하며 높은 인기를 끌었다. 지난달 22일까지 청약 접수를 진행한 전국 15개 단지 중 부천 대장지구, 화성 동탄지구의 공공분양 아파트 4곳도 모두 두 자릿수 경쟁률로 흥행에 성공했다. 반면 민간 분양 단지는 서울 구로구 '고척푸르지오힐스테이트'만이 1순위 청약을 마감했고 나머지 10곳은 미달 또는 저조한 경쟁률을 보였다. 지방 아파트도 상당수가 2순위 청약에서도 물량을 채우지 못했다.

건설사 도산에 분양 보증사고 잇달아

공급 실적이 부진한 것은 지방 미분양이 증가 추세인 데다 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 건설사가 사업을 연기하거나 폐업 등으로 아예 분양을 포기하는 곳이 늘어난 영향이 크다. 실제로 중견 건설사의 도산·폐업이 잇따르는 가운데 아파트 분양 보증 사고가 연이어 발생하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 20일 강원 강릉 ‘영무예다음 어반포레’와 경기 양주 ‘용암 영무예다음 더퍼스트’ 현장이 보증사고 처리됐다. 이는 각각 올해 들어 두 번째와 세 번째 보증 사고로 시행사인 영무토건은 지난달 법정관리를 신청했다. 

분양·임대 보증사고는 건설 경기가 위축되기 시작한 2023년 이후 급증했다. 최근 2년 5개월간 발생한 보증사고는 총 37건, 사고 금액은 2조4,000억원을 넘어섰다. 2020년 이후 보증 사고가 발생한 45개 사업장 중 공사가 재개됐거나 매각 완료된 곳은 16곳에 불과하며, 나머지 29곳은 공사가 중단된 채 방치된 상황이다. 드물었던 임대아파트 사업장 사고도 2023년 3건, 2024년 6건 발생했다. 보통 사업성이 낮아 분양에 실패한 단지를 ‘울며 겨자 먹기’로 임대로 전환하는 경우가 많은데, 그마저도 좌초된 경우가 늘고 있다는 의미다.

이러한 상황에서 분양가는 꾸준히 오르고 있다. 2015년 3.3㎡당 988만원이던 전국 민간 분양 아파트 평균 분양가는 2024년 2,066만원으로 10년 새 2.1배 올랐다. 지역별로는 제주가 3.1배로 가장 높은 상승률을 기록했고, 대전(2.5배), 서울(2.4배), 광주(2.4배), 울산(2.2배), 경북(2.1배) 순으로 뒤를 이었다. 고분양가는 미분양 리스크를 키우며 수요자뿐 아니라 공급자인 건설사에도 부담으로 작용하고 있다. 2024년 말 기준 시공능력평가 상위 10대 건설사의 매출 대비 원가율은 92.98%에 달했고, 전국 미분양 아파트는 7만 세대를 넘겼다.

6월 분양, 올해 들어 최대 물량 풀려

다만, 조기 대선이 마무리되면서 정치적 불확실성이 해소됨에 따라 6월 분양물량은 늘어날 것으로 보인다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 6월 전국 아파트 분양물량은 총 2만6,407가구로, 전년 동월 실적(1만8,969가구) 대비 39% 증가했다. 이 가운데 일반 분양은 2만1,550가구로 추정된다. 권역별로 수도권 1만3,865가구, 지방 1만2,542가구로 경기도에 1만295가구가 몰렸다. 서울은 1,865가구, 인천은 1,705가구 규모다. 지방은 부산(4,552가구)과 충북(2,098가구)이 2,000가구를 넘겼다.

특히 경기권에 1,000가구 전후의 대규모 분양이 집중돼 있다. 용인시 클러스터용인경남아너스빌 997가구, 고양시 고양장항S1 869가구, 평택시 브레인시티6BL로제비앙모아엘가 1,215가구, 김포시 오퍼스한강스위첸 1,029가구, 해링턴플레이스풍무 1,769가구 등이다. 서울에서는 송파구 잠실르엘 한 곳만이 6월 분양에 나선다. 잠실르엘은 진주아파트를 재건축한 단지로, 총 1,865가구 중 219가구가 일반분양 예정이다. 인천에서는 서구의 청라피크원푸르지오가 1,056가구 규모로 공급될 예정이다.

지방에서는 경남 양산시 양산자이파크팰리체(842가구), 부산은 해운대구 르엘리버파크센텀(2,070가구)과 강서구 에코델타시티푸르지오트레파크(1,370가구), 충남 아산시 아산탕정자이센트럴시티(1,238가구), 충북 청주시 신분평더웨이시티제일풍경채1BL(1,448가구) 등이 준비 중이다. 업계 관계자는 "수도권과 일부 광역시를 중심으로 공급이 예정된 가운데, 7월부터 시행되는 DSR(총부채원리상환비율) 3단계 규제가 6월 분양 단지에는 적용되지 않는다는 점에서 수요자의 선별적 관심이 이어질 수 있다"고 설명했다.