올해 시공사를 정한 재개발‧재건축 사업장 30여 곳 중 2곳만 경쟁입찰에 성공한 것으로 나타났다. 나머지 대다수의 사업장은 수의계약으로, 한 곳의 건설사(컨소시엄 포함)와 시공사 계약을 체결했다. 인건비 등 건축비가 상승하고 사업성이 악화하면서 재개발‧재건축 사업장의 시공사 선정이 올해 내내 어려움을 겪는 모양새다.
지난달 서울 민간 아파트의 3.3㎡(평)당 분양가가 4,720만원을 넘어서 1년 만에 38% 이상 급등한 것으로 나타났다. 건설 원자재 가격 및 인건비 상승이 그 배경으로 지목되는 가운데, 서울을 중심으로 시장을 뒤덮은 부동산 거품이 한층 심화할 것이란 우려가 나온다.
은행 등 금융기관에 대출금을 제때 상환하지 못해 임의경매에 넘어간 부동산이 2013년 이후 11년 만에 최대 수준을 기록할 전망이다. 2020년과 2021년 부동산 시장을 뒤덮었던 거품이 순식간에 가라앉은 데 따른 결과다. 전문가들은 부동산 거품 여파에 경제 전반이 휘청인 일본의 사례를 들며 위기 대응능력 강화를 주문했다.
올해 부동산 청약시장이 극심한 양극화 현상을 보인 것으로 나타났다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)는 일반청약 기준 역대 최고인 40만 건에 육박하는 청약이 몰리며 평균 청약 경쟁률 기록을 경신한 반면, 지방 청약시장 경쟁률은 11년 만에 최저 수준으로 추락했다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이 지방을 중심으로 늘어나는 가운데 청약시장 양극화 현상이 내년에는 더욱 심화할 것이란 전망이 나온다.
서울 영등포구 여의도 수정·진주아파트가 각각 최고 49층과 57층의 고층 단지로 재탄생한다. 이로써 여의도는 총 16개 노후 단지 중 6곳의 정비계획을 확정하며 재건축에 속도를 내고 있다. 수정·진주에 이어 광장28·목화·삼익·은하 등 나머지 단지도 서울시 신속통합기획 자문으로 정비계획을 마련하는 등 급물살을 타면서 내년 대형 건설가의 수주전도 잇따를 것으로 보인다. 여의도 외에도 목동·반포 등 지역의 주요 재건축 사업이 50층 안팎의 초고층 아파트를 추진하면서 2040년경에는 서울의 스카이라인이 완전히 탈바꿈할 것으로 보인다.
국민평형(전용면적 84㎡초과, 85㎡이하) 아파트 분양 가격이 17억원을 돌파했다. 특히 서울은 1년 만에 5억2,000만원가량 급등하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 전용면적 59㎡ 소형 아파트도 같은 기간 3억원 넘게 오르면서 12억원을 돌파했다. 서울 아파트 분양가도 평당 가격이 4,600만원을 넘어서며 사상 최고치를 경신했다.
서울 강남구 대치동 은마아파트가 기존 종상향 재건축이 아닌 ‘역세권 뉴:홈’ 제도를 활용해 용적률을 높이는 방안을 추진 중이다. 공공분양을 통해 조합원들의 분담금을 줄일 것으로 기대되는 가운데, 오랜 시간 지체돼 온 사업이 속도를 내면서 해당 단지의 실거래가 또한 급등하는 모습이다.
한국을 대표하는 부촌 서울 강남구 압구정동 신현대아파트와 신흥 부촌으로 부상한 성동구 성수동 인근이 최고 70층 높이의 아파트로 재건축·재개발된다. 기존 한강변 최고 아파트 높이를 뛰어 넘어 여의도 63빌딩과 맞먹는 높이다. 서울에서 세번째로 높은 아파트로 한강변의 스카이라인에도 변화가 예상된다. 서울시는 한강에서 보는 경관, 주변 아파트와의 조화 등을 고려해 통경축 확보, 텐트형·물결형 스카이라인 조성 등을 고려하고 있다.
입주 후에도 교통망이 개통되지 않아 출퇴근 지옥을 겪고 있는 2기 신도시의 상황이 3기 신도시에도 반복될 것으로 예상된다. 2018년 3기 신도시 발표 당시 문재인 정부는 '선(先)교통 후(後)입주'를 약속했지만 3기 신도시 5곳을 지나는 철도 교통망 개통시기가 입주보다 2~4년 지연되면서 입주 시점과 교통망 개통 시점이 맞지 않아 주민들이 불편을 겪는 고질적인 문제가 해결되지 못한 것으로 보인다.
지난 9월 이후 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행, 다주택자 대출 중단 등 대출 규제가 강화되면서 경기 이천, 안성 등 수도권 아파트값 내림세가 확산하고 있다. 매수세 위축이 심한 외곽 지역에서는 거래가 뚝 끊기고 매물이 빠른 속도로 쌓이는 모습이다.
입주장을 앞둔 경기도 광명뉴타운 일대에 분양가보다 낮은 가격에 거래되는, 이른바 마이너스 프리미엄(일명 마피) 매물이 잇따라 등장하고 있다. 분양가가 지나치게 높게 책정된 데 따른 영향으로 풀이되는 가운데 광명은 물론 서울에서도 이같은 움직임이 포착돼 눈길을 끈다.
정부가 평균 5%에 불과한 시행사의 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리는 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 산업 구조 선진화 기반 마련에 팔을 걷어붙였다. 각종 인센티브를 통한 자본 확충을 지원하고, 현물출자 등을 통해 안정적인 사업구조를 마련하도록 돕는다는 계획이다.
10월 아파트와 연립·다세대 주택의 매매와 임대차 거래량이 모두 감소한 것으로 나타났다. 정부와 금융업계의 전방위적 대출 규제 강화 등의 영향으로 서울 아파트 시장에 관망세가 이어지는 모습이다.
국토부, 서리풀 지구 등 신규택지 5만 호 푼다
전문가들 "단기 영향 제한적, 수요 분산도 한계"
수도권 집중으로 인한 '총체적 망국병' 심화한단 지적도
정부가 집값 안정화를 위해 서울 서초 서리풀 지구 등 수도권 4개 지역의 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 5만 가구 규모의 신규 택지를 공급한다. 이에 따라 인근 지역 개발 사업도 재조명되고 있다. 미니 신도시급 주거 배후지가 뒷받침되며 개발 사업이 탄력을 받을 것이라는 분석이 나온다.
국토교통부, 디딤돌대출 맞춤형 관리 방안 발표
눈에 띄게 불어난 디딤돌대출 급증액, 가계대출 억제 '발목'
은행권도 대출 문턱 높이며 가계대출 조이기 동참
오는 12월부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 한도가 줄어든다. 소득 요건 완화와 저금리 등의 영향으로 부동산 정책대출 수요가 폭증하며 가계대출 증가세가 가팔라진 가운데, 부동산 시장이 과열됐던 수도권을 중심으로 '정책대출 조이기'가 본격화하는 양상이다. 정부의 가계대출 축소 압박이 이어지며 은행권의 자체적인 대출 규제도 점차 강화되는 추세다.
개인파산 신청 10.6%는 10억원 초과 채무
10명 중 8명은 50대 이상 중장년층
투자 수익률 낮아지며 임대인 대출 상환 난항
10억원을 초과하는 빚을 진 고액 채무자들의 파산 신청이 급증하고 있는 것으로 나타났다. 개인파산 신청자가 급증함에 따라 그 유형 또한 매우 다양해진 가운데 상업용 부동산의 불황이 그 배경으로 지목돼 눈길을 끈다.
강동구, 고분양가 단지 위주로 미분양 매물 쌓여
서울 전역에서 매물 '옥석 가르기' 이어져
분양 시장과 함께 가라앉는 건설 경기
서울 강동구 미분양 주택이 서울 자치구 중 가장 많은 것으로 조사됐다. 최근 대규모 신축 단지 공급이 쏟아지는 가운데, 고분양가 논란이 제기된 단지들을 중심으로 미분양 매물이 쌓인 결과다.
서울 아파트 거래량 34.9% 급감, 매물 쌓인다
"가계대출 조여라" 정부 규제가 시장에 찬물 끼얹어
대출 규제 영향 덜한 강남에서는 상승 거래 속출
서울 부동산 시장에 찬바람이 몰아치고 있다. 정부가 가계대출 관리를 위해 대출 규제를 속속 강화하는 가운데, 전반적인 매매 수요가 얼어붙으며 매물이 적체되는 양상이다. 다만 대출 규제 영향을 비교적 적게 받는 강남권에서는 여전히 신고가 거래가 속출하고 있다. 서울 부동산 시장 내에서 지역별 양극화가 심화하고 있는 셈이다.
2023년 전국 정비사업지 81%는 수의계약
조합 우위 시장에서 시공사 우위 시장으로
정부, ‘건설공사비 안정화 방안’ 마련
서울의 대표적인 ‘재건축 불패신화’로 꼽히는 강남권 정비사업 단지에서 수의계약 방식의 시공사 선정이 속출하고 있다. 치솟는 공사비와 사업성 악화로 건설사들의 발걸음이 무거워진 탓이다. 정부는 공사비 안정을 위한 다각도의 방안을 내놓으며 시장의 회복을 모색하는 모습이다.
