전세사기 여파로 대위변제 채권 급증
신용정보업체와 대위변제 채권추심 위임계약
"회수율 제고·재무건전성 확보"

주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세 보증금(대위변제액)을 회수하는 업무를 민간 추심업체에게 맡기기로 했다. 전세사기 여파로 HUG의 대위변제액이 크게 늘었음에도 회수가 지지부진하자 민간 업체의 힘을 빌리기로 한 것이다.

재무건전성 확보 위해 추심업체와 협업

17일 HUG는 전세 보증금 대위변제 채권을 관리하고 회수율을 높이기 위해 신용정보업체와 추심 위임 계약을 체결하고 채권 관리 업무를 위탁하기로 했다고 밝혔다. 전세보증금 대위변제액은 HUG가 보증 사고 주택의 전세보증금을 임대인 대신 임차인에게 먼저 돌려주고 추후 임대인에게서 회수해야 하는 돈이다.

HUG는 자체적으로도 채권 관리 업무를 담당하는 조직을 두고 있으나 채권 규모가 급증하다 보니 자체 인력으로 소화하기가 어렵다고 판단했다. HUG는 대위변제 대상 주택을 경매에 넘겨 낙찰받는 방식으로 채권을 회수하고 있지만, 낙찰액이 채권액에 미치지 못해 잔여 채권이 발생하는 등 이유로 임대인으로부터 돌려받아야 할 금액이 여전히 많다.

전세금 미반환에 멍든 HUG, 미회수 채권 산적

실제 대위변제액은 2021년 5,041억원에서 전세사기 문제가 본격적으로 불거진 2022년 9,241억원으로 늘었다. 2023년과 2024년에는 각각 3조5,544억원, 3조9,948억원으로 급증했다. 올해에는 5월까지 1조1,019억원으로 집계됐다. 대위변제액 중 미회수 금액은 회계상 손실로 잡힌다.

보증사고 규모는 2021년 이후 급격히 늘어났다. 전세사기와 깡통전세가 속출한 데 따른 여파다. 깡통전세 주택은 매매가가 전세보증금보다 낮아 담보 가치가 없는 집을 의미한다. 집값과 전셋값이 고점이었던 2021년 맺어진 전세계약이 만기가 돌아온 상황에서, 전셋값이 하락하자 소액으로 갭투자를 한 집주인들이 보증금을 돌려주지 못한 것이 주된 원인이다.

연간 회수율 자체는 작년 이후 개선되는 추세지만, HUG의 재무 상태는 여전히 좋지 않은 상황이다. 연간 회수율 2021년 41.9%에서 2022년 23.6%로, 2023년에는 14.3%까지 떨어졌다가 2024년 29.7%, 올해에는 5월 기준 51.5%까지 상승했다. 일반적으로 대위변제는 당해연도에 발생한다. 회수는 경매 등 절차를 거치다 보면 1년 이상 시차가 생긴다. 그동안 전세사기로 대위변제가 집중됐던 시기를 벗어나 회수기가 도래한 영향으로 풀이된다.

회수가 늦어짐에 따라 HUG는 3년 연속 순손실을 기록했다. 2022년 4,087억원의 당기순손실을 기록했고, 2023년 3조8,598억원으로 늘어난 후 2024년 2조5,198억원을 기록했다. 3년간 누적 순손실 규모만 6조7,883억원에 달한다. 영업적자도 지속되고 있다. 2022년 2,428억원, 2023년 3조9,962억원, 2024년 2조1,924억원의 영업적자를 기록했다. 3년간의 누적 영업적자 규모 역시 6조4,314억원에 달한다. 이처럼 누적 손실이 반복돼 자기자본이 줄어들면 HUG의 사업이 중단될 위험이 있다. 현행법상 HUG의 보증 한도는 자기자본의 90배로 제한돼 있기 때문이다. 자기자본이 줄어들면 전세 보증뿐만 아니라 프로젝트파이낸싱(PF) 보증, 분양 보증도 차질을 빚을 수 있다.

대규모 적자와 급증하는 보증 수요에 대응하기 위해 정부는 HUG에 계속해서 자본금을 출자하고 있다. △2021년 3,900억원 △2023년 3,849억원 △2024년 4조7,000억원 규모의 출자가 이뤄졌다. 이마저도 부족해 HUG는 지난해 7,000억원 규모의 신종자본증권을 발행하기도 했다. 지난해 출자에는 국토교통부가 보유한 4조원 상당의 한국도로공사 주식 3억5,964만7,546주의 현물출자가 포함돼 있다. 지난달 단행한 5,650억원 규모의 현물출자까지 합하면 정부가 최근 5년 동안 HUG에 수혈한 금액만 6조원대에 이른다.

‘악성 임대인’ 중 형사 조치 6% 불과

이처럼 대위변제에 따른 국고 손실이 갈수록 커지고 있음에도 악성 임대인에 대한 처벌은 솜방망이에 그치고 있다. HUG는 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 대위변제가 3건 이상 발생한 다주택 채무자 중 상환 의지가 없거나, 1년간 보증채무를 한 푼도 갚지 않거나, 돌려받지 못한 보증금 총액이 2억원이 넘는 이들을 ‘집중관리 다주택 채무자’로 분류하고 있다. HUG는 이들 대신 갚아준 보증금으로 재정건전성까지 위협받는 상황이 되자, 이들에 대한 선제적인 형사 조치를 공언했다. 2022년 5월엔 악성 임대인 3명을 상대로 첫 형사고발에도 나섰다.

하지만 실제로 형사 조치까지 된 이들은 소수였다. HUG가 경찰에 수사의뢰하거나 형사고소·고발을 진행한 악성 임대인은 42명(6.3%)에 불과했다. 대부분이 현재 수사 중으로, 재판에 넘겨져 1심 유죄 판결까지 받은 이들은 단 4명(0.6%)이었다. 올해 초 들어 악성 임대인이 1,000명을 넘어섰다는 추정도 나오는 상황이라 이 비율은 더 떨어질 수 있다.

형사 조치 이후 악성 임대인에게 회수한 보증금 비율이 낮은 것도 문제다. 1심에서 유죄 판결을 받고 현재 구속 상태로 추가 수사를 받고 있는 A씨는 혼자서만 1,373건의 보증사고를 낸 악성 임대인이다. HUG는 A씨 대신 1,347억원을 대위변제했는데, 실제로 돌려받은 금액은 13억원(1%)에 그쳤다. HUG가 수사의뢰한 악성 임대인을 대상으로 회수한 보증금 비율은 10%에 불과했다.

HUG 측은 이번 협업을 통해 민간 업체의 전문성을 활용, 채권 회수율을 높이고 재무 건전성을 확보할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이와 함께 HUG는 상습 채무 불이행자로 분류된 임대인 명단 공개 항목에 이름과 나이뿐만 아니라 생년월일, 채무 불이행 횟수를 추가해 임차인들이 악성 임대인을 구체적으로 특정하고 판단하는 데 도움을 주는 쪽으로 관련법 개정을 추진 중이다. 아울러 임대인의 무자본 갭투자 거래, 전세금 미반환 리스크, 신용 위험 등에 대한 추가 심사 대상을 현행 50가구 이상 다주택 임대인에서 10세대 이상으로 확대하는 방안도 추후 검토할 방침이다.