강남 3구·마용성 고가 아파트 거래 속출
서울에서도 지역별 집값 '천지차이'
지방에서는 악성 미분양 쌓여

강남 3구(강남·서초·송파구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구)를 중심으로 고가 아파트 거래가 속출하고 있다. 부동산 시장 전반이 침체한 가운데, 강남권에서만 집값 상승세가 두드러지며 가격 양극화가 심화하는 양상이다.

15억원 초과 아파트 거래 비중 상승

2일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 오세훈 서울시장이 시민과의 토론회에서 강남권 토지거래허가제 해제 가능성을 언급한 1월 14일 이후 지난달 30일까지 거래 신고된 아파트 중 28.8%가 15억원을 초과한 것으로 조사됐다. 지난 두 달 반(작년 11월1일∼올해 1월 13일) 동안 발생한 거래에서 15억 초과 아파트가 차지하는 비중은 24.3%였다.

특히 토허제 해제 언급 직전 19.0%였던 15억∼30억원 아파트의 거래 비중은 언급 이후 23.5%로 뛰었다. 9억 초과∼15억원 이하 거래 비중 또한 27.4%에서 32.9%로 5.5%p 증가했다. 토허제 해제 가능성이 거론된 이후 강남권에서 고가 아파트 거래가 증가하고, 주변 지역 아파트의 호가가 덩달아 상승하며 고가 아파트 거래가 급증한 것으로 풀이된다.

반면 9억원 이하 아파트 거래 비중은 토허제 언급 전 48.3%에서 언급 후에는 38.4%로 10%p가량 급감했다. 9억원 초과 비중이 51.7%에서 61.6%로 10%p 가까이 증가한 것과는 대조되는 양상이다. 6억원 이하 아파트 거래 비중은 토허제 해제 언급 전후로 24.1%에서 16.3%로, 6억원 초과∼9억원 이하 비중은 24.2%에서 22.0%로 각각 감소했다.

외면받는 서울 외곽지

강남권 집값이 빠르게 상승하며 서울 내 집값 양극화는 한층 심화하는 추세다. KB부동산의 ‘월간 주택시장 동향’에 따르면, 3월 서울 아파트 5분위 배율은 5.8로 집계됐다. 이는 KB부동산이 관련 통계를 집계한 2008년 12월 이후 최고치다. 5분위 배율은 집값 상위 20%인 고가 아파트 평균 가격을 하위 20%인 저가 아파트 평균 가격으로 나눈 값으로, 지수가 높을수록 집값 양극화가 심하다는 의미로 풀이한다.

3월 기준 고가 아파트 평균 가격은 28억2,912만원으로 전달(27억5,169원) 대비 2.8% 올랐다. 지난해 2월 이후 13개월 연속 상승세다. 반면 저가 아파트 평균 가격은 4억8,976만원으로 전달(4억8,998원)보다 0.4% 줄었다. 이와 관련해 한 부동산 업계 관계자는 "다주택자 규제로 집을 여러 채 보유하기가 어려워지자, 강남권을 중심으로 '똘똘한 한 채' 수요와 상급지 갈아타기 수요가 몰리고 있다"며 "한참 전에 갭투자 수요가 빠진 서울 외곽 지역은 현시점 사실상 찬밥 신세"라고 짚었다.

지방 부동산은 '침몰 직전'

부동산 시장의 양극화 흐름은 서울 내에서뿐만 아니라 전국적으로도 두드러진다. 특히 미분양 매물 관련 통계에서 지방 부동산 시장의 침체 상황이 여실히 드러난다. 국토교통부가 발표한 ‘2월 주택통계’에 따르면 전국 미분양 주택은 총 7만61가구로 1월보다 3.5% 감소했다. 수도권 미분양이 1만9,748가구에서 1만7,600가구로 줄었고, 지방 미분양 역시 5만2,876가구에서 5만2,461가구로 소폭 감소했다.

반면 전국 준공 후 미분양 주택은 2만3,722가구로 1월에 비해 3.7% 증가했다. 이는 2013년 10월(2만4,667가구) 이후 최대치다. 특히 지방 물량(1만9,179건)이 전체 악성 미분양의 81%를 차지했다. 준공 후 미분양 물량이 가장 많은 지역은 대구(3,067건)였으며, 이어 경북(2,502건), 경남(2,459건), 전남(2,401건), 부산(2,261건) 등 순으로 뒤를 이었다.

지방 부동산 시장이 미분양 매물을 소화하지 못하고 침체하는 가운데, 최근 LH는 지방 소재 준공 후 미분양 3,000가구를 매입하겠다는 공고를 냈다. 매입 대상 주택은 입주자 모집 공고 절차를 거친 준공 후 미분양 아파트로, 지방 전 지역이 대상이다. 다만 업계는 LH의 3,000가구 직매입만으로는 빠른 속도로 침체하는 지방 시장 분위기를 반전시키기 쉽지 않다고 보고 있다. 본질적인 문제를 해결하기 위해서는 취득세와 양도소득세 감면 등 특단의 세제 혜택이 필요하다는 분석이다.