송파구, 마천4구역 조합에 토허제 적용 통보
강남구 청담르엘 등, 기존 입주권 사례 적용
국토부, 조만간 확정된 가이드라인 발표 예정

서울시와 국토교통부가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 토지거래허가구역 내 재개발·재건축 입주권의 '실거주 2년' 의무 적용 시점을 유예하는 방안을 검토 중이다. 주택 멸실로 거주 요건을 채울 수 없어 혼선이 생기자 적용 시점을 변경한 것이다. 다만, 입주권 거래에 대해서도 토지거래허가제를 적용하기로 했다. 국토부는 이번 주 중 가이드라인을 발표할 예정이다.

실거주 의무 적용 시점은 '새 주택 사용 승인일'

15일 부동산 업계에 따르면 서울시는 전날 설명자료를 내고 “입주권에 대한 실거주 의무 등과 관련해 국토부와 협의 중”이라며 “빠른 시일 내에 통일된 규정을 확정해 토지거래허가 업무처리기준을 배포할 예정”이라고 밝혔다. 현행법상 토지거래허가구역 내 주택을 구입하려면 거래허가 신청일로부터 3개월 안에 잔금을 치르고 6개월 안에 입주해 2년 이상 실거주해야 하는데 통상 재건축·재개발 등 정비사업이 진행 중인 곳은 관리처분계획인가 이후부터 주택이 아닌 ‘입주권’으로 거래가 이뤄기 때문에 실거주 의무를 이행할 방법이 없어진다.

지난달 서울시가 강남 3구와 용산구 아파트를 토허구역으로 확대·재지정하면서 입주권 거래 현장에 이런 혼선이 발생했다. 이에 서울시와 국토부는 입주권 거래도 토허제 적용 대상으로 보고 실거주 의무의 적용 시점을 기존 '주택 취득일'에서 '새 주택 사용 승인일'까지 늦추는 방안을 논의 중이다. 새 아파트가 지어지고 사용 승인이 나면 입주할 수 있기 때문에 그때부터 2년간 실거주 의무를 이행하도록 하자는 취지다. 송파구는 현재 재개발 사업이 진행 중인 마천4구역 조합에 ‘입주권 거래에 토허제를 적용한다’고 통보한 것으로 확인됐다.

강남구는 기존 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동) 토허제 지정 구역에 승인 사례를 그대로 적용할 방침이다. 강남구는 청담르엘(청담삼익), 아크로삼성(홍실) 입주권 거래에 대해 ‘사용승인 후 실거주 2년’을 조건으로 토허제를 적용해 승인해 준 바 있다. 정부는 당초 '허가 신청일 6개월 이내 입주' 단지에만 실거주 의무 유예를 적용하는 방안을 유력하게 검토했다. 그러나 자치구 의견을 반영해 과거 토허구역에서 실거주 의무를 유예한 사례 등을 검토해 이번에 동일하게 적용하기로 했다.

토허제 적용 가능성 나오면서 입주권 거래 '0건'

아파트 입주권 매수자의 경우 토지거래허가를 신청할 때 제출하는  '토지이용계획서'에 입주 예정 시점과 실거주 계획을 명시해 일종의 '확약'을 한 뒤 허가받는 방안이 검토되고 있다. 허가권자인 구청들 사이에서는 유주택자가 집을 살 때 기존주택 처분 기한은 토지거래허가가 난 날로부터 6개월로 통일해 적용하고, 처리 방식은 매매와 임대 모두 허용하자는 공감대가 형성되고 있다. 현재 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 기준이 각기 다르다.

현재 강남3구, 용산구 내 입주권 거래 가능 아파트 단지는 강남구의 경우 ▲청담르엘 ▲청담삼익 ▲대치구마을3지구 ▲도곡삼호 등이 있다. 서초구에서는 ▲방배13구역 ▲방배 14구역, ▲방배신동아 ▲반포1·2·4주구 ▲반포3주구 ▲신반포4지구 ▲신반포18차337동 ▲신반포21차 ▲신반포22차 ▲방배5구역 ▲방배6구역 ▲방배삼익 ▲서초신동아, 송파구에서는 ▲잠실미성크로바 ▲잠실르엘, 용산구에서는 ▲한남3구역 ▲이촌 현대멘션(리모델링) 등이다.

해당 아파트는 토허제 실거주 2년 의무 조항 적용 대상이 입주권으로 확대될 가능성이 제기되면서 그동안 거래가 뚝 끊겼다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 토허제가 시행된 지난달 24일부터 이달 14일까지 3주간 서초구와 용산구 거래 신고는 한 건도 없었다. 강남구에서는 이달 4일 도곡동 도곡렉슬 134㎡가 44억원에 거래되는 등 11건의 거래가 이뤄졌다. 송파구(3건)에서는 토허제 해제 지역에서 제외된 잠실주공5단지 76㎡가 35억6700만원에 거래되며 신고가를 썼다.

토허제 해제 후 강남 재건축 아파트 96억원에 거래

부동산 업계에 따르면 용산구 한남3구역, 서초구 방배 5·6·13·14구역 등 관리처분 인가가 끝난 재개발 사업지에 먼저 새 가이드라인을 적용할 것으로 보인다. 2029년 6,000가구 규모 대단지 조성이 예정된 한남3구역의 경우 현재 기존 주민들이 거의 이주를 마쳤고, 일부 지역에선 주택 철거도 시작됐다. 새 가이드라인에 따르면 이 지역 조합원에게서 입주권을 사는 매수인은 2029년부터 2년간 실제로 거주하겠다는 확약을 하고 거래 허가를 받아야 한다. 입주권을 지금 미리 산다고 해도 최소 2031년까지는 해당 아파트에 거주해야 하는 것이다.

정부는 입주권에 대해 토허제와 실거주 의무를 적용함으로써, 투자 목적의 입주권 취득을 제한하고, 특히 재건축 및 재개발 지역에서 과열된 입주권 거래를 억제하려는 효과를 기대하고 있다. 이번 정책은 특히 강남 3구를 비롯한 주요 재건축 시장에서의 과열 현상을 진정시키는 데 중요한 역할을 할 것으로 예상된다. 단기적인 투자 목적의 거래를 방지해 장기적인 주거 안정을 도모하고 투기적 거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있다. 나아가 부동산 시장의 법적 불확실성을 줄이고, 거래의 투명성을 높이는 데에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

실제로 최근 재건축 사업이 끝나면 대형평형을 중심으로 아파트 값이 100억원을 넘길 것이라고 기대를 모으던 압구정 신현대아파트12차 전용면적 182㎡ 아파트가 96억원에 실거래가 체결돼 화제를 모았다. 같은 평형 가장 최근 거래가는 75억원으로 지난해 5월에 계약이 체결됐다. 당시에도 역대 최고가였다. 이번 거래는 직전 신고가와 비교하면 21억원이 뛴 셈이다. 토허제 해제 직후 재건축 단치 가격 상승세로 매도자 우위 시장이 형성되면서 매도자가 호가를 올리거나 매물을 보류하는 상황에 따른 것으로 풀이된다.