기축 건축물 용도 변경 용이하게
용도별 제각각 규제는 완화 필수
매물 품귀에 치솟는 월세 잡힐까

오프라인 상권 축소로 빈 상가가 속출하면서 국토교통부가 대책 마련에 팔을 걷어붙였다. 기축 건축물의 용도 전환을 쉽게 해 시장 회복을 앞당기고, 나아가 주택 공급에도 기여한다는 구상이다. 시장에서는 그간 세금 부담을 이유로 주택 보유를 꺼렸던 임대인들의 인식이 달라질 수 있을지 주목하는 모습이다.

노는 상가 줄이고 주거용 시설 늘린다

14일 정부에 따르면 국토부는 최근 ‘건축물의 탄력적 용도 전환 지원 방안 마련’에 대한 연구용역을 발주하고 후속 절차를 진행 중이다. 빈 건축물이 늘면 도심 쇠퇴와 치안 등 여러 사회적 문제가 발생하는 만큼 기축 건축물의 용도를 바꿀 수 있게 지원한다는 게 국토부의 계획이다. 이를 위해 전국 상가 공실률 및 공실 증가율 현황을 파악 중이라는 설명이다.

정부는 이를 통해 오프라인 상권 침체 여파를 최소화하고, 수도권 주택 공급 절벽 해소에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대했다. 국토부 관계자는 “과거에도 건축 기준을 완화해 생활형숙박시설(생숙)을 오피스텔로 바꿔준 사례가 있다”며 “비슷한 방식을 취할 것으로 보인다”고 말했다. 다만 생숙의 오피스텔 전환 사례에서 볼 수 있듯 주차장 면적, 복도 폭, 소방시설 등 여러 요건이 달라지는 만큼 이에 대한 명확한 기준을 먼저 수립할 계획이라고 밝혔다.

아울러 정부는 3기 신도시 상업용지를 축소하는 방안도 검토한다. 현재 3기 신도시의 상업용지 비율은 0.8%로 1기 신도시(4.5%)와 2기 신도시(1.91%)에 비해 낮은 편이다. 하지만 코로나19 팬데믹을 겪으며 소비 채널이 대부분 온라인으로 옮겨갔고, 전국 상가 공실률이 최근 3년간 꾸준히 높아져 지난해 10%를 넘어서는 등 심각한 상황에 이르렀다는 게 국토부의 판단이다. 국토부는 지난달 ‘신도시 상업용지의 공급 및 관리 개선 방안’에 대한 연구용역을 따로 발주한 상태다.

상업용 부동산 전환 바람 꺼지나

부동산 시장에서는 지난 2021년 종합부동산세 부담으로 주택의 상가 전환이 속출했다는 점을 들며 이 같은 실수를 되돌릴 수 있을 것이란 기대가 고개를 들고 있다. 당시 시장에서는 다주택자와 법인을 대상으로 한 종부세율 인상과 기본공제 축소로 인해 많은 상가주택 소유자가 주택을 상업 시설로 전환했다. 예컨대 다세대주택 소유자가 일부 세입자를 내보내고 해당 주택을 사무실로 개조해 다가구주택으로 용도를 변경하는 식이다.

여기에 중소 자산운용사들까지 가세하면서 주택의 용도 전환은 더욱 활발하게 전개됐다. 많은 자산운용사가 큰돈을 들이지 않고도 확실한 수익을 챙긴다는 이점을 노리고 상가주택을 매입한 뒤 리모델링해 오피스 빌딩이나 고시원 등으로 전환했다. 꼬마빌딩으로 새롭게 단장해 임대료는 높이고 주거시설은 없애 보유세 부담을 낮추는 것이다. 상가주택에서 주택을 덜어낸 만큼 자산운용사가 이 같은 꼬마빌딩을 10여 개 소유하고 있더라도 종부세 부담은 없다.

이러한 현상은 서울 강남구, 마포구, 성동구 등 상가주택이 밀집한 지역에서 두드러지게 나타났다. 특히 마포구 연남동과 서교동에서는 상가주택의 상업시설 전환이 활발하게 이뤄지면서 구청의 용도변경 승인 절차가 지연되는 사태가 벌어지기도 했다. 하지만 이는 결국 서민 주거 공간의 감소와 같은 부작용을 초래했다는 비판으로 이어졌다. 정부와 지자체가 상업시설의 주거 전환을 통한 주택 공급 확대를 늦출 수 없었던 이유다.

기축 건축물 용도 변경 한계도 명확

임대차 시장에서도 상가를 주택으로 전환하는 방안이 치솟는 월세 부담을 완화하는 데 기여할 수 있을 것으로 내다봤다. 최근 몇 년간 전세 사기와 대출 규제 강화 전세 수요가 감소하고 월세 수요가 증가하면서, 서민들의 주거비 부담이 막대한 탓이다. 이는 주요 대학가의 원룸 월세에서 확인할 수 있다. 2023년 기준 이화여대 인근 원룸의 평균 월세는 74만1,000천원으로 전년 대비 4.4% 상승했다. 연세대와 서강대 인근도 각각 64만3,000원, 64만2,000원으로 높은 수준을 유지하고 있다.

전문가들은 상가의 주택 전환으로 주거 공급을 확대하고 월세 부담을 완화하기 위해 규제 완화가 선행돼야 한다고 입을 모았다. 이는 앞서 언급한 생숙의 오피스텔 전환의 사례에서 쉽게 확인할 수 있다. 건축법상 주거용 오피스텔은 화재 피난 등을 위해 복도 폭이 1.8ｍ 이상이어야 하지만, 처음부터 생숙 용도로 지어진 건물 복도는 1.5ｍ 이상이면 된다. 복도 폭이 1.5m로 지어진 기축 생숙은 용도 변경을 위해서는 건물을 다시 지어야 한다는 이야기다.

일각에선 상가를 공유형 주거로 리모델링하는 방안도 제시되고 있다. 공유형 주거는 방만 각자 사용하고 거실, 부엌, 세탁실, 화장실 등은 공유하는 시설이다. 청년층에게는 저렴한 주거 공간을 제공할 수 있으며, 노년층에게는 사회적 고립을 최소화할 수 있는 시설로 평가받는다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “우리나라는 1인 가구 증가세가 매우 가팔라 예전의 주택정책으로는 대응하기 어렵다”고 진단하며 “현실적으로 내 집 마련이 어려운 청년층과 갈수록 늘어나는 고령 인구에 대한 대책 마련이 시급하다”고 제언했다.