건산연 "저성장·고금리 등에 침체 장기화 우려"
최근 3년간 건설 수주·기성·투자 감소폭 증가
건설사 폐업 급증하고 미분양 주택 빠르게 확산

최근 국내 건설경기 침체가 2008년 세계 금융위기 때보다 더 심각한 수준으로 나타났다. 건설 수주, 착공 면적, 투자 등 주요 지표들이 일제히 하락했으며, 미분양 주택 증가와 건설사 폐업 급증 등 산업 전반의 위기 신호가 확산되고 있다. 특히 자금력이 약한 지방 건설사들이 대거 도산하는 가운데, 올해 주택 공급 전 단계에서 모두 물량이 줄어들 것으로 전망돼 공급절벽에 따른 시장 불안이 커지고 있다.

건설 수주 16.6%↓, 착공 면적 22.2%↓

15일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '2008년 금융위기와 비교한 최근 건설경기 진단과 대응 방안' 보고서에 따르면 최근 3년간 건설수주, 건축착공면적, 건설기성, 건설투자 등 주요 실물 지표가 2008년 금융위기 당시보다 악화한 것으로 나타났다. 지표별로 살펴보면 건설경기 선행지표인 건설수주(경상)는 2023년 기준 190조1,000억원으로 전년 대비 16.6% 감소했다. 2008년 감소률 6.1%보다 더 큰 감소폭이다. 건축착공면적 역시 2028년에는 전년 대비 22.2% 줄었지만 2023년(7,570만㎡)에는 31.7% 감소한 것으로 집계됐다.

건설경기 동행지표인 건설기성(경상)은 금융위기 당시 △2007년 6.6% △2008년 4.9% △2009년 3.2%로 성장을 이어갔다. 반면 최근 수치를 살펴보면 2022년 12.4%, 2023년 10.7%으로 증가하다 지난해 3.2%로 뒷걸음질 쳤다. 건설투자도 2022년과 2024년 각각 전년 대비 3.5%와 3% 줄어들면서 2008년 감소 폭(2.7%)을 제쳤다. 주택 수요 부진 지표인 연도별 미분양(12월 말 기준)은 2008년 16만5,599가구로 역대 최고치를 기록했다. 2022년에는 6만8,107가구로 미분양 물량은 적지만, 전년 대비 증가율이 284.6%로 급격히 증가했다.

미분양 12.5% 증가, 건설사 폐업 속출

건설경기 침체 속에 건설사들의 상황도 악화하고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 1월 기준 월별 건설사 폐업 건수는 총 317건으로 하루 평균 10곳이 폐업하는 셈이다. 일부 업종만 폐업 신고하거나, 업종 전환이나 주력 분야 변경등에 의한 폐업 신고도 포함돼 있기는 하지만 상당수가 사업 포기를 이유로 폐업을 신고한 것으로 나타났다. 이 중 대형 프로젝트를 총괄하는 종합건설사만 57곳이 폐업신고를 했다. 전년 대비 42.5% 증가한 규모다.

특히 자금력이 약한 지방 건설사들이 타격을 받고 있다. 올해 폐업 중 61%(192곳)가 비수도권 지방 업체였다. 경남 지역의 건설사 시온건설개발도 도산을 이유로 이달 폐업을 신고했다. 시온건설개발이 시공을 맡았던 강원 춘천시 시온숲속의아침뷰(318가구)의 공사는 공정률 77% 이상 진행된 상태에서 중단됐다. 30년 업력의 미장·타일·방수 공사 전문회사 코다홈즈건설과 충북 지역 건설사 대동건설 등도 사업 포기를 선언했다. 부동산 시장 위축으로 분양 실적이 저조해지면서 대금 회수가 어려워진 것이다.

국토교통부에 따르면 2024년 11월 기준 전국 미분양 주택 수는 6만5,146가구로, 전년 동월(5만7,925가구) 대비 12.5% 증가했다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양도 2023년 11월(1만465가구) 대비 78.2% 증가한 1만8,644가구를 기록했다. 분양 불패를 자랑했던 서울 지역 미분양도 931가구로 전월 대비로도 14가구가 더 늘었다. 미분양으로 인해 미청구공사액 따라 증가해 건설사에 부담으로 작용하고 있다. 지난 2월 DL건설이 경기도 평택시 화양지구 도시개발사업을 진행하던 중 미수금 문제로 공사를 중단하기도 했다.

주택 공급 선·후행 지표 모두 감소

올해 전망도 밝지 않다. 주택 공급의 선행 지표인 분양과 후행 지표인 입주가 동시에 크게 감소할 것으로 예상되면서 공급 절벽 본격화에 따른 주택 시장 불안에 대한 우려가 커지고 있다. 올해부터 인허가, 분양, 준공, 입주 등 주택 공급의 모든 단계가 이전보다 악화할 것으로 전망된다. 특히 올해 전국 아파트의 입주 물량이 전년보다 줄어드는 것은 물론 분양 물량도 25년만에 최저치를 기록할 것으로 예상된다.

올해 입주물량에 대해 부동산 정보업체 부동산R114는 26만3,330가구, 부동산 중개 플랫폼 직방은 23만7,582가구로 각각 전망하고 있다. 이는 부동산R114 기준으로는 전년 대비 27.6%가, 직방 기준으로는 22%가 줄어든 수치다. 특히 부동산R114 집계로는 내년도 아파트 입주 물량은 2014년 이후 최저치다. 입주까지 통상 2∼3년이 걸리는 내년도 분양 물량 역시 쇼크 수준의 급감이 예고돼 있다.

연합뉴스와 부동산R114의 전수조사에서 내년도 민간아파트 분양 물량은 14만6천130가구(임대 포함)로 집계됐다. 주요 건설사 25곳을 대상으로 한 이 조사의 수치는 글로벌 금융 위기 여파로 그동안 분양 물량이 가장 적었던 2010년(17만2,670가구)보다 낮은 수준일 뿐만 아니라 부동산R114의 통계에서 확인할 수 있는 2000년 이후 최저치다.

향후 주택 공급 물량을 전망해볼 수 있는 인허가는 물론 입주 전 단계인 준공 물량도 전년 대비 감소할 것으로 예상된다. 주택산업연구원(주산연)은 최근 올해 주택시장 전망을 발표하면서 인허가는 지난해 35만가구에서 올해 33만가구로 5.7% 줄고, 준공은 같은 기간 44만가구에서 33만가구로 25.0% 줄 것으로 내다봤다.