부동산 정책

중저가 아파트 가격 낮춰서 거래, 고가 아파트는 호가 하락하지 않아성수동 '트리마제' 13억 오르고, 압구정 '현대'도 거래가 100억 넘겨

거듭되는 시장 침체, 아파트 입주율도 70% 못 벗어나 분양률도 덩달아 하락, "사업장 700곳 중 100곳 이상이 70% 하회" 2022년에도 2023년에도 비슷한 이슈 반복, "결국 고금리 문제 해결돼야" 주택시장 침체가 이어지며 새 아파트 입주율이 70% 초반대를 벗어나지 못하고 있다. 아파트 입주는 입주 예정자 못지않게 건설회사도 촉각을 세우는 주요 이슈다. 입주가 안정적으로 이뤄져야 잔금 등 분양대금이 들어오고, 이것이 탄탄한 재무 구조의 기반이 되기 때문이다. 이에 현대건설, 대우건설, GS건설 등 주요 건설사들도 전반적인 부동산 경기 냉각 속 입주 촉진에 총력을 쏟는 모양새다.

청약 제도 개편과 동시에 분양 물량 불어나, 시장 회복 가능할까 "팔리는 곳만 팔린다" 입지·브랜드 등 조건 따라 수요 양극화 '4월 위기설' 불식 위해 지원책 제시한 정부, 차후 흐름에 주목 이달 아파트 분양 물량이 전년 동월 대비 169% 폭증한 것으로 확인됐다. 그동안 연기됐던 분양이 줄줄이 재개되면서 4월 계획 물량이 급증한 것이다. 청약 제도가 신혼부부나 출산 가구를 중심으로 개편되며 본격적인 변화를 맞이한 가운데, 업계는 시장 회복 추이 및 '4월 위기설' 해소 여부에 이목을 집중하고 있다.

11개 부담금 개편, 개발부담금 한시 감면으로 건설경기 활성화 지난해에도 박근혜 정권 시절에도 실패한 부담금 정책, "올해도 별반 다를 것 없다" '누더기' 된 부담금 제도, "안정성 떨어뜨리는 운영 방식 재고해야" 정부가 기업 경영에 부담이 되는 11개 부담금을 개편해 경제 활동을 촉진한다. 분양 사업자에 부과하던 학교용지부담금을 폐지하고 개발부담금을 한시 감면해 건설경기를 활성화하겠단 계획이다. 다만 이에 대해선 회의적 의견이 적지 않다. 박근혜 정부 시기에도 비슷한 정책이 시행됐다 큰 효과를 보지 못한 바 있는데, 이번 정부라고 크게 다르지 않을 것이란 주장이다.

미끄러진 1분기 전국 청약 경쟁률, 서울만 웃었다 서울 외곽 지역 무너지는 동안 '강남 3구'가 시장 견인 미분양 매물 쌓이는 지방, 서울과 격차 꾸준히 벌어져 전국 아파트 청약 시장의 양극화 현상이 심화하고 있다. 부동산 시장이 얼어붙으며 청약 경쟁률 전반이 하락하는 가운데, 서울 등 선호도가 높은 지역 내 단지는 평균보다 높은 경쟁률을 기록하며 '과열' 조짐을 보이고 있기 때문이다. 고금리·고분양가 기조 속 주택 구입 부담이 가중되자, 대다수 수요자가 '옥석 가리기'에 힘을 쏟으며 특정 단지에 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

빌라 깜깜이 공시지가에 눈물짓는 사업자들, 보증금 대란 우려도 속출 세입자 등 피해는 현재진행형인데, 막상 정부는 '느릿느릿' 불법 증축도 사실상 '방치'? "이행강제금 불법행위 수익금보다 낮아" 빌라(연립·다세대) 등 비아파트를 가지고 있는 임대사업자들의 어려움이 올해도 계속될 전망이다. 지난해부터 이어진 전세 사기, 역전세난 등으로 집값이 수직하락하면서 공시가격이 내려간 탓이다. 이에 대해 정부 비판론도 거세다. 깜깜이 공시지가부터 시작해 사실상 불법 증축을 방치하는 구멍 뚫린 제도까지, 정부의 원죄가 피해자를 양산하고 있다는 지적이다.

‘공공주택 특별법 시행규칙’ 개정안 25일 시행 배우자 청약 통장 기간 50%까지 합산 인정 배우자 청약당첨 이력 있어도 본인 청약 가능 2년 이내 출생한 자녀가 있는 가구를 대상으로 한 공공분양주택 신생아 특별·우선 공급 제도가 시행에 들어갔다. 대상 기준 완화가 골자인 만큼, 신생아 특공을 통해 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있는 젊은층 수요가 증가할 것으로 보인다. 또한 아파트 청약 가점 계산 시 배우자의 청약통장 보유 기간을 합산, 최대 3점의 가산점도 받을 수 있게 된 만큼, 결혼으로 인한 주택 청약 불이익도 다소 해소될 것으로 전망된다.

치솟는 분양가, 내 집 마련 희망 잃어버린 신혼부부들 '9억원 한도'에 묶인 대출 지원, 서울 내 분양 어림없어 고금리·고분양가 기조로 급변하는 시장, 제도 개선 시급 정부의 신혼부부 대상 부동산 지원이 '실효성 부족' 비판에 직면했다. 부동산 분양가가 꾸준히 뛰고 있음에도 불구, 신생아 특례대출 등의 정부 정책지원 기준선은 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 내 집 마련을 위한 자산이 아직 형성되지 않은 청년층들은 '한 박자 느린' 정부 지원에 몸살을 앓고 있다. 불안정한 주거 환경에 불안감을 느껴 결혼과 출산을 포기하는 연인·부부들도 급증하는 추세다.

줄줄이 미끄러진 빌라 공시가, 전세보증보험 한도 축소 위기 올해 5월 대규모 재계약 예정, 전셋값 떨어지는데 어쩌나 역전세 공포에 등 돌리는 임차인들, 얼어붙은 비아파트 전세 빌라를 중심으로 '역전세' 현상 심화 조짐이 관측됐다. 시장을 뒤덮은 전세사기 공포로 지난해 빌라 전세·매매 수요가 급감한 가운데, 연립·다세대주택의 공시가가 줄줄이 미끄러지면서다. 공시가 하락은 전세보증보험 한도 축소로 이어지며, 이는 곧 전세가 하락으로 귀결된다. 올해 5월 대규모 전세 재계약 시기가 다가오는 가운데, 일각에서는 빌라 전세가 하락으로 인해 부동산 시장의 '뇌관'이 터질 수 있다는 우려가 흘러나온다.

전국 각지 불 꺼진 공인중개사무소 증가 공인중개사 시헙 접수인원 10만 명 감소 직방, 중개 법인 절반 이상 권고사직도 전국 개업 공인중개업소가 2년 6개월 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 침체된 부동산 거래 시장이 좀처럼 해소될 기미가 보이지 않자 휴·폐업에 돌입하는 공인중개업소가 점점 증가하고 있기 때문이다. 이런 가운데 공인중개사 자격시험 인기도 차갑게 식어가는 모양새다.

역세권 이은 '욕세권', "부정적 의견 많다는 건 관심이 높다는 것" 한 번에 빠지고 한 번에 몰리는 욕세권, "매매가 상승 폭 클 수밖에" 빠르게 바뀌는 부동산 트렌드, 정부도 따라가야 부동산 용어 중 '역세권'이란 말이 있다. 역과 가까운 아파트란 의미다. 여기에서 파생돼 숲이 가까이 있으면 숲세권, 슬리퍼를 신고도 다양한 편의시설을 즐길 수 있을 만큼 지근거리에 각종 시설이 있으면 슬세권 등의 단어도 만들어졌다. 최근 부동산 시장에서 뜨고 있는 신조어는 '욕세권'이다. 사람들로부터 부정적인 의견, 즉 '욕'을 많이 먹으면 아파트 가치가 우상향 그래프를 그린단 의미다.

아파트 공시가격 올랐지만, 지방은 오히려 '내림세' 하락세 보이는 지방 부동산, 준공 후 미분양 건수도 지방 위주 PF 부실도 '윤곽', 지방 아파트값 추락이 더 크게 다가오는 건 아파트를 비롯한 전국 공동주택 공시가격이 작년 대비 1.52% 올랐다. 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 동결돼 시세 변동분만 반영된 영향이다. 문제는 지방 부동산 시장이 점차 추락하고 있다는 점이다. 실제 공동주택 공시가격의 경우 수도권 인근은 오른 반면 지방은 하락했다. 준공 후 미분양 건수 등 지표도 지방 부동산 상황이 악화했음을 보여준다.

무주택 가구들, 신생아특례대출 딛고 내 집 마련 나서 "매매·전세 OK" 9억원 이하 주택 대상으로 저금리 대출 제공 자금 마련은 헛된 꿈? 고금리·규제에 신음하는 실수요자들 올해 본격 시행된 '신생아특례대출' 제도가 얼어붙은 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있다. 고금리·대출 규제 등의 영향으로 주택 매수에 부담을 느끼는 실수요자가 증가하는 가운데, 저금리로 전세·주택 구입 자금을 마련할 수 있는 신생아특례대출에 젊은 부부의 수요가 대거 몰린 것이다. 특히 9억원 이하 아파트가 몰려 있는 서울 지역 중저가 매수 시장을 중심으로 거래량 증가세가 점차 뚜렷해지는 양상이다.

고금리에 겹악재까지, 생존 위기 처한 국내 건설사들 얼어붙은 시장에 자산 쏟아내며 유동성 확보 시도 고금리 장기화에 기진맥진한 시장, 부실 리스크 어쩌나 생존 위기를 맞이한 건설사들이 줄줄이 자산 매각에 나섰다. △공사비 상승 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크 △거래 침체 등 악재가 누적되며 유동성이 말라붙자 현금 확보가 절실한 업체들이 덩치를 줄이기 시작한 것이다. 이어지는 고금리 기조의 부담을 견디지 못하고 무너지는 건설사가 속출하는 가운데, 업계에서는 금융당국 및 정부의 적절한 대응이 필요하다는 호소가 흘러나온다.

1월 경매 신청 건수 급증, 고금리에 주택 처분 급증한 영향 "사는 사람이 없어요" 매물 누적 속 유찰 반복돼 고금리 기조 장기화 전망 속 '상저하저' 조짐 본격화 지난 1월 법원에 접수된 전국 신규 경매 신청 건수가 1만 건을 넘어섰다. 고금리 기조로 집주인들의 대출 이자 부담이 가중되며 주택 처분 수요가 급증한 반면, 시장 침체로 매매 수요가 감소하며 매물이 누적된 것으로 풀이된다. 부동산 시장의 선행 지표인 경매 시장이 가라앉는 가운데, 업계에서는 국내 부동산 시장이 하반기에도 침체 기조를 이어갈 것이라는 비관적 전망이 흘러나온다.

쌓여가는 악재에 신음하는 민간 건설업계, 1월 수주액 급감 급성장 기록한 공공 수주 시장, 민간 시장 '대체재'로 주목 고금리·공사비 해결 없이는 상황 안 변한다? 고비용의 굴레 지난 1월 국내 건설사들의 주택 수주액이 눈에 띄게 감소했다. 지난 12월 태영건설의 워크아웃 신청을 기점으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 본격화한 가운데, 고금리 기조·공사비 상승세로 사업성이 꾸준히 악화하며 시장 전반이 가라앉은 것이다.

외국인 국내 부동산 매수 비중 역대 최고치 경신 얼어붙은 시장에서도 자유롭게 투자? 업계 불만 가중돼 팬데믹 시기부터 이어지는 역차별 논란, 제도 개선 언제쯤 지난해 외국인의 국내 부동산 매수 비중이 역대 최대치를 기록한 것으로 확인됐다. 이어지는 고금리 기조로 부동산 시장 전반이 침체한 가운데, 내국인 매수 수요가 증발하며 외국인 매입 비중이 커지고 있는 것으로 풀이된다. 외국인의 국내 부동산 시장 투자 수요가 좀처럼 꺾이지 않는 가운데, 업계에서는 코로나19 팬데믹 당시 고개를 든 '부동산 규제 역차별' 논란에 다시금 불이 붙고 있다.

고가 아파트 수요 회복세는 미미9억원 이하 신축 찾기 ‘하늘의 별 따기’특례 보금자리론 공백 메꾸는 데는 성공 높은 수준의 금리 환경 속에서 부동산 시장이 느린 회복의 기미를 보이는 가운데 9억원(약 68만 달러) 이하 아파트의 거래량이 소폭 증가한 것으로 나타났다. 지난해 선풍적 인기를 끈 특례 보금자리론이 종료되며 시장의 침체를 가속할 것이라는 전망과는 다소 동떨어진 모습으로, 지난 1월 시행된 신생아 특례대출이 일정 수준 성과를 거두고 있다는 분석이 나온다.

부동산 거래 침체에 칼 빼든 서울시, 토지거래 허가제 실효성 검토 나섰다 상업용지 규제 해제가 중점, "과도한 규제 시정하겠다" 아파트 규제 해제는 '일축', "섣불리 풀었다간 쏠림 현상 나타날 수도" 서울시가 토지거래 허가구역 제도 실효성 검토에 나섰다. 심의 기간을 다양화하거나 소위원회를 만드는 등 제도를 보다 유연화하겠단 취지다. 이에 따라 서울 내에서 토지거래 허가 규제를 받지 않는 구역이 추가로 생겨날 가능성이 커졌다는 분석이 나오지만, 아파트에 대한 규제는 여전할 것으로 전망된다. 부동산 투기의 대부분이 아파트를 통해 이뤄지는 만큼 아파트에 대한 토지거래 허가구역 해제는 위험 부담이 높기 때문이다.

주택 공급 저조, 아직 공급 물량 못 정한 건설사도 '줄줄이' 공급계획 높게 잡은 10대 건설사들, 실제 공급 이뤄질지는 지켜봐야 대책 부실에 CR 리츠 부활 담론까지, 정작 정부는 "아직 괜찮다" 올해 주택 공급 저조가 이어지면서 전셋값이 계속 오르고 내년부턴 매맷값까지 오를 것이란 시장 전망이 나왔다. 주택 공급 주체인 국내 건설회사 절반 이상이 올해 공급 계획을 아직 수립하지 못한 것으로 드러난 영향이다. 틈새시장 공략 등을 노리며 공급 목표치를 대폭 늘려 잡은 건설사도 적지 않지만, 미분양 매물이 쌓여 있단 점은 여전히 부담이다.