“노·도·강까지 올랐다” 서울 집값 상승세 본격화, 공급 부족이 가격 밀어올리나

하락세 멈춘 서울 노·도·강, 실거래가 줄줄이 상승
매수 심리 일부 회복, 금리 하락·정책금융 등 주시해야
2025년부터 공급 부족 본격화 전망, 가격 더 뛸까

서울 아파트 시장이 10주 연속 상승세를 기록한 가운데, 가라앉았던 강북 지역 부동산 가격이 회복의 조짐을 보이고 있다. 서울 부동산 시장 전반이 본격적인 상승기류를 탄 것이다. 업계에서는 미진한 서울 내 주택 공급 상황이 한동안 집값 상승세를 견인할 것이라는 전망이 흘러나온다.

노·도·강에 불어든 봄바람

4일 한국부동산원에 따르면 노·도·강(노원·도봉·강북) 지역의 아파트 가격은 5월 셋째 주부터 하락을 멈추고 보합 또는 상승 전환했다. 특히 강북구는 5월 셋째 주 0.01%, 5월 넷째 주 0.02% 상승하며 뚜렷한 강세를 보이고 있다. 인근에 위치한 성북구 역시 5월 셋째 주에 0.04%, 5월 넷째 주에 0.05% 상승하며 상승 폭을 키웠다. 최근 서울 아파트 시장 강세 속에서도 하락 기조를 유지하던 노·도·강 지역에 뒤늦은 봄바람이 불어든 셈이다.

실거래가도 빠르게 뛰어오르는 중이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 지난해 12월 28일 7억1,380만원(5층)에 거래된 강북구 미아동 북서울자이 폴라리스 전용면적 59㎡ 입주권 가격은 지난 3월 7억5,737만원까지 뛰었다. 노원구 상계동 노원 아이파크 전용 180㎡ 매물은 지난 16일 9억2,000만원에 새 주인을 찾았다. 이는 이전 최고가인 7억3,000만원 대비 1억9,000만원 상승한 금액이다.

노원구 공릉동 남청파인힐 전용 76㎡은 지난 13일, 이전 최고가 대비 2억2,800만원 상승한 5억6,500만원에 손바뀜하며 신고가를 경신했다. 도봉구에서는 창동 세인트라디움 전용 52㎡가 지난 1일 2억3,750만원에 거래됐는데 이는 이전 최고가(1억4,900만원)보다 8,850만원 상승한 액수다.

매수 심리 회복 조짐

노·도·강 등 서울 외곽 지역 집값이 본격적인 반등 조짐을 보이는 가운데, 매수 심리 역시 조금씩 되살아나고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 94.3으로 집계됐다. 이는 전주(93.5)보다 0.8p 상승한 수준이다. 노·도·강 지역이 포함된 동북권 매매지수는 93.3으로 전주(92.1)보다 1.2p 상승했으며, 은평·서대문·마포구 등 서북권은 95.0으로 전주(94.9)보다 0.1p 올랐다.

양천·강서·구로구 등 서남권은 93.9로 0.3p, 종로·용산·중구 등 도심권은 96.2로 2.1p 뛰었다. 강남·서초·송파 등 강남 3구가 포함된 동남권도 95.6으로 1.0p 상승했다. 아파트 매매수급지수는 부동산원 회원 중개업소 대상 설문, 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요·공급 상황을 지수화한 지표다. 지수가 기준치(100)보다 높을수록 수요가 공급보다 많다는 의미로 풀이한다.

익명을 요구한 한 부동산 업계 관계자는 “최근 주택담보대출 금리가 내려가고 있어 매수 심리가 추가적으로 회복될 가능성이 있다”며 “신생아 특례대출 등 중저가 아파트를 겨냥한 저금리 정책금융 제도 역시 외곽 지역에 상승 압력을 가할 것”이라고 진단했다. 실제 한국은행이 지난달 말 발표한 ‘4월 금융기관 가중평균 금리’ 통계를 살펴보면 예금은행의 신규 취급액 기준 주담대 금리는 연 3.93%로 전월 대비 0.01%p 하락했다. 이는 2022년 5월(3.90%) 이후 가장 낮은 수준이다.

서울 아파트 공급 부족 가시화

이런 가운데 업계에서는 공급량 감소 등의 여파로 서울 지역 집값이 꾸준히 상승할 수 있다는 분석이 제기된다. 국토교통부가 발표한 ‘2023년 주택통계’에 의하면 서울의 지난해 아파트 누적 인허가 물량은 2만5,567가구로 전년 대비 40.2% 급감했다. 이는 정부 목표치 8만 가구에 크게 미달한 수치다. 지난해 누적 착공 물량 역시 전년 대비 67.1% 감소한 2만576가구에 그쳤다. 통상 아파트 입주는 인허가 기준 3~5년 뒤, 착공 기준 2~3년 뒤에 이뤄진다. 2025년부터 본격적인 주택 공급 부족 문제가 발생할 것이라는 관측이 나오는 이유다.

실제로 부동산R114에 따르면 2025~2027년 수도권 아파트 입주 물량은 △2025년 10만5,774가구 △2026년 6만6,838가구 △2027년 6만2,048가구 등 총 23만4,660가구로 조사됐다. 이는 2022~2024년 입주 물량(44만6,595가구)의 52.5% 수준이다. 특히 2026년 서울 입주물량은 3,225가구로 2025년의 13.6% 수준에 그칠 것으로 전망된다. 

주목할 만한 부분은 서울 주택 공급 부족 사태가 현시점에도 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다는 점이다. 대표적인 예가 청약 시장이다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 발표한 자료를 보면, 1분기 청약 최저 당첨가점 평균은 65.78점으로 지난해 4분기 52.22점보다 13.56점 올랐다. 당첨가점 상승 원인으로는 서울의 일반 공급 물량 감소가 지목된다. 올해 1분기 서울 일반공급 물량은 328가구로 지난해 4분기(1,918가구)의 6분의 1 수준까지 급감한 바 있다.