싼값에 이목 쏠린 반포 원펜타스, 로또 청약 이면에 ‘부동산 양극화’ 그림자 있다?

반포 래미안 원펜타스 내달 조합원 입주, 분양가는 3.3㎡당 6,000만원 초반 전망
2021년 택지가격 감정평가 받았던 원펜타스, 3년 전 땅값 그대로 가져간다
'로또 청약' 원인은 부동산 양극화? "결국 3년 새 그만큼 땅값 올랐단 뜻"

서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 조합원 입주가 내달로 다가오면서 시장의 이목이 집중된다. 택지비가 3년 전 가격으로 고정됨에 따라 가격이 상대적으로 저렴해졌기 때문이다. 시장에선 이를 ‘로또 청약’이라 부르며 반기는 분위기지만, 일각에선 씁쓸하단 반응도 나온다. 3년 전 땅값이 이득으로 작용한다는 건 결국 짧은 시간 동안 땅값이 그만큼 올랐단 의미라서다.

내달 분양되는 래미안 원펜타스, 기대 시세차익 최대 20억원?

30일 정비업계에 따르면 서초구청은 내달 래미안 원펜타스 분양가심의위원회를 개최한다. 분양가가 확정되면 일반분양은 7월 중으로 이뤄질 전망이다. 일반분양 물량은 전체 641가구 중 292에 달한다. 면적별로 보면 전용 84㎡가 215세대로 가장 많고 ▲59㎡(37세대) ▲107㎡ (21세대) ▲137㎡ (11세대) ▲155㎡ (4세대) ▲191㎡ (4세대) 등이 뒤를 이었다.

원펜타스의 분양가는 3.3㎡당 6,000만원 초반으로 확정될 전망이다. 이 경우 전용 84㎡ 일반 분양가는 20억원 초반대로 책정될 것으로 보인다. 래미안 원펜타스 아크로리버파크 전용 84㎡가 지난 18일 39억원에, 래미안 원베일리 전용 84㎡가 지난달 42억5,000만원에 거래됐음을 고려하면 일반 분양자는 20억원 내외의 시세차익을 얻을 수 있게 되는 셈이다. 수분양자들 사이에서 래미안 원펜타스 분양을 두고 ‘로또 청약’이라는 평가가 나오는 이유다.

‘1회’로 제한된 감정평가, 결국 3년 전 땅값 그대로

이처럼 원펜타스의 분양가가 낮아진 이유는 심사 기준이 되는 택지비 감정평가 금액이 3년 전 책정된 수준이기 때문이다. 분양가상한제 아파트의 분양가격은 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따라 건축비와 택지비, 가산비를 더한 값으로 결정된다. 기본형건축비(지상층건축비+지하층건축비)는 국토교통부가 건설공사비지수를 반영해 연 2회 정기 고시되는데, 원펜타스의 경우 지난 3월 고시된 ㎡당 203만8,000원이 적용된다. 여기에 철근 콘크리트 라멘구조, 인텔리전트 설비 등 추가로 소요되는 비용은 가산비로 들어간다.

택지비는 매입 가격이 아닌 감정평가한 가액을 적용한다. 사업 주체가 사업계획승인 이후 해당 지방자치단체에 택지의 감정평가를 신청하면 지자체는 감정평가기관 2곳에 평가를 의뢰하게 되고, 감정평가서가 나오면 한국부동산원이 검토한 뒤 택지비 산정이 완료된다. 문제는 택지의 감정평가는 한 번만 받을 수 있다는 점이다. 신반포15차주택재건축정비사업조합(신반포15차조합)은 앞서 2021년 5월 분양가를 정하기 위해 한 차례 택지가격 감정평가를 받은 바 있다.

이에 조합 측은 추가적인 감정평가를 통한 택지비 재산정을 타진했으나, 국토부와 법제처는 감정평가 횟수를 1회라고 못 박았다. 이와 관련해 법제처는 유권해석을 통해 “택지가격의 감정평가 결과는 택지의 매입가격을 대체하는 가액으로 볼 수 있다”며 “동일한 택지에 대해 매입가격을 대체하는 가액은 하나로 한정된다고 봐야 한다”고 설명했다.

감정평가 업계에서도 원칙대로 하는 게 옳다는 입장이다. 재감평을 허용해 실질적인 평가 시기가 달라지면 가격 차이가 발생해 이해관계에 따라 사업의 본질이 왜곡될 수 있다는 이유에서다. 업계 관계자는 “과거 한 재건축 조합이 감평 결과에 불복해 분양을 취소했다가 재개하는 일이 있었다”며 “재감평을 허용하면 이런 일이 반복될 수 있어 1구역 1회로 제한하는 것”이라고 강조했다.

원펜타스 로또 청약 이면에 드리운 ‘양극화’의 그림자

원펜타스 청약에 대한 수분양자들의 반응은 긍정적이다. 상대적으로 싼값으로 상급지 아파트 분양을 노려볼 수 있게 된 까닭이다. 다만 시장 일각에선 씁쓸하다는 반응도 나온다. 과거 땅값이 현시점에 이득으로 작용한다는 건 결국 사업이 지연되는 3년 동안 땅값이 기하급수적으로 올랐단 의미기 때문이다. 이렇다 보니 “래미안 원펜타스가 로또 청약으로 떠오른 건 부동산 시장 내 양극화 문제가 극심해졌단 반증”이라는 의견도 적지 않다. 상급지에의 수요 쏠림 현상이 시세차익 기대 아래 더욱 심화했단 것이다.

실제 최근 국내 부동산 시장은 상급지와 하급지를 중심으로 양분되는 양상이다. 전세보증금 사기 여파로 인해 경매로 넘어가는 연립과 다세대 주택이 늘어난 와중에 50억원 이상 초고가 아파트 매매가 활황을 보인 게 대표적이다. 국토부 아파트 실거래가 자료에 따르면 서울 빌라 경매는 지난해 10월 1,000건을 넘어선 후 7개월 연속 1,000건을 웃돌았다. 전세 사기와 더불어 전셋값 하락이 이어지면서 역전세 현상으로 전세보증금을 돌려주지 못하거나 대출을 갚지 못하는 사례가 늘어난 탓이다.

이런 가운데 50억원 이상 아파트 거래는 지난 1~4월 총 61건으로 지난해 동기(34건) 대비 79.4% 늘었고, 90억원 이상에 거래된 건수는 총 11건에 달했다. 작년 한 해 90억원 이상 거래 건수가 14건이었음을 고려하면 4개월 만에 지난해 전체 건수의 절반 수준을 넘어선 것이다. 더군다나 초고가 주택 수요자는 금리와 경기 변동에 상대적으로 영향을 덜 받는 것으로 나타났다. 금리 변동에 따라 부동산 경기가 침체되는 상황에서도 초고가 주택은 가치에 변동이 덜하단 의미로, 결국 부동산 소유 여부에 따라 부익부빈익빈 현상이 심화할 가능성이 높아진 셈이다.

이 같은 현상은 과거에도 있었다. 신한은행의 ‘보통사람 금융생활보고서 2021’에 따르면 자산 하위 20%의 부동산 자산 규모는 2018년 703만원에서 2020년 600만원으로 14.6% 줄어든 데 반해, 자산 상위 20%의 부동산 자산은 같은 기간 8억8,138만원에서 9억8,584만원으로 11.9% 늘었다. 양극화 현상이 과거부터 꾸준히 이어져 왔다는 방증이다. 양극화가 완화되지 않고 유지되고 있는 건 사실상 정부의 부동산 정책이 실패한 결과라는 평가가 지배적인 가운데, 전문가들을 중심으로 부동산 정책이 제로 베이스에서부터 다시 시작돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다.