쪼그라든 수도권 빌라 공급, 11만 가구 신축매입·6년 단기임대로 살린다

정부 '8.8 부동산 대책' 발표, 빌라 매입공급 등 ‘비아파트’ 시장 촉진
공공 신축매입 11만 가구 공급, 세금 감면 일몰 2027년 말로 연장
생애 최초 구매 취득세 감면 및 무주택 인정 비아파트 범위 확대도

정부가 내년까지 수도권을 중심으로 11만 가구 이상의 비아파트 공공 신축 매입을 공급한다. 특히 서울의 신축 빌라 등은 공급 상황이 정상화될 때까지 LH가 아예 무제한으로 사들여 임차인에게 전월세로 풀기로 했다.

LH, 빌라 등 무제한 매입해 전월세 공급

8일 국토교통부는 관계부처와 합동으로 마련한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에서 서울에서 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 매입해 공급하기로했다고 밝혔다. 서울을 포함해 수요가 많은 수도권을 중심으로 ‘공공 신축 매입’의 규모를 내년까지 11만 호 이상으로 집중 공급한다는 계획이다.

이를 위해 한국토지주택공사(LH)에 전담 조직을 신설, 절차를 개선해 약정 체결 기간을 7개월에서 4개월로 단축한다. 또한 민간 사업자의 참여를 활성화하기 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득할 경우 취득세 중과를 배제, 기본세율(1~3%)을 적용하던 대상에 ‘준주택’도 포함하기로 했다.

이들에 대한 금융 지원을 위해서는 주택도시보증공사(HUG) 신축매입임대 PF(프로젝트파이낸싱) 특약보증 가입 시 총사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원한다. 그동안 새마을금고 등 2금융권 대출을 받던 사업자들도 1금융권 대출로 안정적인 자금을 확보할 수 있도록 지원한다는 방침이다. 또 공사비 상승 등 원가 상승을 고려해 정부의 지원 단가를 현실화하고 기금 지원을 추진해 민간 사업자의 참여를 독려한다.

11만 호의 공공신축 매입주택 중 최소 5만 호는 ‘분양 전환형 신축 매입’으로 공급한다. 이를 위해 최소 6년 임대 후 분양전환이 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입할 방침이다. 실수요자 선호도가 높은 면적 60∼85㎡ 규모 아파트 등을 저렴한 임대료로 임대한 뒤 최소 6년이 지나면 임차인에게 우선 매각겠다는 구상이다. 공급 대상은 무주택 실수요자 등으로 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 평균한 가격으로 정한다.

비아파트 구입하고 임대 등록하면 ‘1세대 1주택’ 특례

정부는 위축된 비아파트 시장을 정상화하기 위해 사업자와 임대인, 실수요자, 임차인에 대한 세제, 청약 등 맞춤형 지원 방안도 마련했다. 우선 소형 건설사업자들이 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시 취득세 중과(12%)가 아닌 일반세율(1~3%)로 적용하는 요건을 ‘기존 3년 내 신축 및 매각’을 ‘3년 내 신축, 5년 내 매각’으로 완화했다.

또한 등록임대사업자의 취득세, 재산세 감면 일몰 기간을 올해 12월에서 2027년 12월로 연장하고, 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록 임대를 도입해 소형주택(아파트 제외)의 공급을 활성화한다. 즉 1주택자가 소형주택을 구입하고 6년 단기 임대를 등록할 경우 1세대 1주택 특례를 적용받는다. 등록임대의 유형에는 임대형기숙사도 취득세, 재산세 감면 대상에 신규로 포함하기로 했다.

임대 수요를 정상화하기 위해 신축 소형 주택을 구입할 경우 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하던 기간을 2025년 12월에서 2027년 12월로 연장하고, 기축 소형주택도 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록할 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다. 이외에도 뉴빌리지 사업을 본격 추진해 2029년까지 주택 5만 호를 공급하고, 비아파트의 전세임대 등을 통해 2년간 공공임대주택 1만6,000호를 추가로 공급한다.

서민 주거 안정 명분의 ‘LH 사익 추구’ 전례

이번 공급대책은 최근 서울·수도권 부동산에 퍼지고 있는 시장 불안을 잠재우기 위해 마련됐지만, 정부의 기대대로 사업이 순항할지에 대해서는 의문부호가 붙는다. 정부의 이번 방안은 지난 2009년 이명박 정부 당시 추진했던 ‘보금자리주택’과 맥을 같이하는데, 당시도 LH를 중심으로 한 주택공급 확대방안을 실시했으나, 서민 주거 안정이라는 명분을 앞세워 이익만 챙겼다는 논란에 휩싸인 바 있기 때문이다.

발단은 서울의 한 공공임대주택이었다. LH는 2010년 서울 서초구 우면동 A2 블록에 3.3㎡당 분양가 1,020만원 규모의 임대아파트를 분양했다. 하지만 LH는 인근의 A1 블록을 민간 건설사에 팔았고, 1년 뒤 해당 부지에 지어진 아파트의 3.3㎡당 분양가는 1,900만원으로 치솟았다. 같은 지역에 들어선 아파트임에도 가격이 2배 가까이 벌어진 것이다. 이 과정에서 LH는 택지 매각을 통해 4,300억원의 차익을 본 것으로 알려졌다. 이를 두고 경제정의실천시민연합은 “보금자리 아파트가 LH의 땅장사, 건설사의 집 장사 수단으로 전락했다”고 지적하기도 했다.

그런데 보금자리주택을 비판하며 출범한 박근혜 정부에서도 논란은 계속됐다. 2013년 박 정부는 공공임대주택사업을 ‘행복주택’으로 바꿔 LH에 맡겼다. 그러면서 행복주택 의무 운영기간을 30년으로 정했다. 주거안정의 틀인 장기공공임대 약속을 지키겠다는 취지였다. 그러나 30년이 지나면 토지와 건물을 모두 팔겠다는 방침을 세운 것을 숨긴 사실이 뒤늦게 드러났다. 공공성이 강한 임대주택 용지를 수익 실현 도구로 이용하려 했던 셈이다.

한편에선 공기업의 근본적 딜레마 때문에 비판을 피할 수 없다는 시각도 있다. 설립 취지상 공공성을 우선해야 하지만, 막대한 빚을 감당하려면 수익성도 추구해야 한다는 것이다. 지난해 기준 LH의 부채 규모는 153조원으로 이는 결국 세금 부담으로 돌아올 가능성이 크다. 수익을 추구하지 않으면 국민경제 발전이란 목적과 오히려 더 멀어질 수도 있다.

단, 공기업의 수익 추구와 직원의 사익 추구는 별개다. 직원이 회사 이권을 개인적으로 이용했다면 직권남용이나 직무 유기에 해당할 수 있다. 게다가 당시 LH 투기 의혹은 허위공문서 작성을 포함해 금융실명법·농지법·건축법 위반 등도 걸린 문제였다. 그럼에도 LH 직원들은 수차례 선을 넘었다. 문재인 정부 들어서도 비리는 이어졌다. 2018년에는 브로커들에게서 뇌물을 받은 혐의로 LH 직원 2명이 구속되기도 했다.